Új gyakorlat a teremgarázsban található parkoló vásárlás esetén

Gyakran merül fel a probléma, amikor valaki olyan társasházi lakást vásárol, amelyhez a parkoló a ház alatti teremgarázsban helyezkedik el. A teremgarázsok ugyanis a legtöbb esetben önálló helyrajzi számú ingatlanok, amelyek a parkoló tulajdonosok közös tulajdonát képezik.

Amennyiben tehát egy parkoló tulajdonos el kívánja adni a parkolóját, akkor a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy amennyiben az adott tulajdonostárs, annyiért, amennyiért a vevő meg kívánja vásárolni a parkolót, abban az esetben a tulajdonostársnak elsőbbsége van, azaz neki kell eladnia az eladónak a parkolót.

Valamennyi parkoló-tulajdonostársaknak tehát nyilatkoznia kell arról, hogy az adott parkolót nem kívánja megvásárolni azon az áron, amennyiért a vevő. Amennyiben valamennyi tulajdonostárs így nyilatkozott, abban az estben vásárolhatja meg olyan személy a parkolót, akinek eddig nem volt tulajdonjoga az adott teremgarázsban.

A problémát ugyebár az okozza, hogy az ilyen teremgarázsokban több tíz, némely esetben több száz parkoló található.

Az eddigi gyakorlat, amelyet a Földhivatalok elfogadtak a parkoló tulajdonjogának az átjegyzéséhez az volt, hogy a közös képviselő kifüggesztette a hirdető táblára a beérkezett vételi ajánlat részleteit és szabott egy határidőt, amely határidőben neki jelezhették a tulajdonostársak, amennyiben élni kívántak az elővásárlási jogukkal. Amennyiben határidőben egyetlen tulajdonostárs sem élt az elővásárlási jogával, abban az esetben erről a közös képviselő egy igazolást állított ki és ezt elfogadta a Földhivatal.

A Kúria azonban ezen gyakorlatot nem tartotta helyesnek.

(A cikk alján a teljes döntés olvasható.)

Mi tehát az új eljárás? A belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak ki kell küldeni tértivevényes, ajánlott levélben a vételi ajánlatot és a nyilatkozatot, amelyet vissza kell küldeniük és a tértivevényt, valamint a nyilatkozatot be kell adni a Földhivatalnak.

Amennyiben a tértivevény „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, avagy a tulajdonostárs nem reagál, abban az estben erről nyilatkozni kell a Földhivatal részére. Jómagam az e-postakönyvön szoktam egyenként feltüntetni ezt a tényt.

A Kúria kitér arra, hogy ettől az eljárástól akkor lehet eltekinteni, amennyiben a postázás költsége „számottevően aránytalan” a parkoló vételárához képest. Belátható azonban, hogy mondjuk 200 tulajdonostárs estén, leveleként 1400,- Ft-al számolva is „csak” 280.000,- Ft a postaköltség, amely a teremgarázsban lévő parkolók több milliós vételárához képes véleményem szerint nem minősül „számottevően aránytalan” költségnek.

A Kúria BH 2021.5.147 számú döntése: „Önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. A közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség). Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges – amennyiben van ilyen – rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.”